マンション投資詐欺とは？悪質業者の特徴から勧誘文句、返金方法まで解説

マンション投資をはじめとする不動産投資は、資産を運用する方法として非常に有効です。安定した賃料収入があれば、それだけで生活できるだけでなく、資産を増やすこともできます。

それだけに人気が高いマンション投資ですが、詐欺の被害に遭ってしまう人も少なくありません。

悪質な業者からの勧誘に乗ってしまうと、資産が増えるどころか騙し取られてしまい、マンション投資などに手を出さなければよかったということになりかねません。

そこで今回は、悪質業者の手口や特徴、勧誘文句などをわかりやすく解説していきます。

被害に遭わないための注意点や、万が一、詐欺に遭ってしまったときの返金や対処法もご紹介しますので、マンション投資に興味がある方の参考になれば幸いです。

マンション投資詐欺とは？

不動産投資は、不動産の売買や賃貸をすることによって利益を上げる投資方法です。その中でもマンション投資では、マンションの一室あるいは全棟を賃貸して、家賃収入を得る手法が主流となっています。

物件を購入するためには資金がかかりますが、家賃にマージンを上乗せすることで少しずつ資金を回収できて利益が出るようになります。マンション投資は長期的に資産を運用したい人に向いている投資方法と言えます。

マンション投資詐欺とは、このような資産運用を考えている人を言葉巧みに勧誘し、お金を騙し取る手口の詐欺です。

国民生活センターによると、投資用マンションに関する相談件数は全体的に減少傾向にあるものの、20歳代の被害者からの相談件数は年々増加しているとのことです。

【出典】：国民生活センター｜20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！－マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません－

今の時代は、若い人の中にも投資に興味を持つ人が増えています。詐欺業者にとっては、投資に関する知識や経験が少ない若い人は狙いやすいと考えられます。

とはいえ、詐欺業者が狙うのは若い人ばかりではありませんので、年代を問わずマンション投資詐欺には注意が必要です。

マンション投資詐欺の主な手口

マンション投資詐欺の手口には数多くのパターンがありますが、ここでは主な手口をご紹介します。

手付金詐欺

マンション投資を始めるとき、投資用物件を所有していない場合はまず物件を購入する必要があります。不動産を購入するときには、通常、最初に手付金を支払います。

手付金を支払えば既に売買契約が成立していますので、基本的にはその物件が他の人に売却されることはありません。ただし、売主は手付金の倍額を買主に支払えば契約を解除することができます。

詐欺業者は、投資用マンションを販売する際に、「この物件は人気が高く、すぐに売れるから早めに手付金を支払った方がよい」などといって勧誘します。

このように買主を騙して手付金を支払わせ、その直後に連絡を絶ち、手付金を返還しないという手口が手付金詐欺です。

手付金詐欺を行う業者は、1つの物件で何人もの被害者から同じ手口で手付金を騙し取っているケースが多いです。

満室偽装詐欺

1棟の既存マンションを購入する場合は、入居者が多ければ多いほど利回りが高くなります。

詐欺業者は、実際には空室が多いマンションであるにもかかわらず、自社の従業員などをサクラとして入居させ、「このマンションは常に満室なので、高利回りが得られます」などと騙して購入を勧めてきます。

満室を偽装することによって、購入価格が相場より高く設定されていることもよくあります。

買主が信用して購入すると、やがてサクラが次々に退去し、元の空室ばかりのマンションに戻ります。その後、入居者が見つからなければ収益を得ることはできません。

サブリース詐欺

サブリースとは、不動産管理会社（サブリース会社）が投資用マンションを丸ごと借り上げて入居者へ賃貸することにより、オーナー（買主）に対して一定の賃料を保証する契約のことです。

買主にとっては、空室が多くても賃料が保証されることから、安心して投資用マンションを購入することができます。

ただし、サブリース契約で保証される賃料は実際の賃料の8～9割となる上に、契約更新時には空室状況や築年数等に応じて賃料が減額されていきます。

それにもかかわらず、詐欺業者は新築・満室を前提とした賃料収入が半永久的に保証されるかのような説明をし、買主を信用させてマンションを売りつけます。これがサブリース詐欺といわれるものです。

融資詐欺

多くの人は、投資用マンションを購入する際にローンを組みます。しかし、必ずしも希望どおりの金額で融資を受けられるとは限りません。

このとき、悪質業者は買主から預かった源泉徴収票や通帳コピーなどを改ざんして銀行に提出し、本来なら通らないような金額で融資を通してしまいます。

買主に対しては「この銀行には顔が利くので大丈夫です」などといって勧誘し、裏で不正融資を通しているのです。

ローンの審査が通るのなら問題ないと思われるかもしれませんが、買主がローンを返済していけるかどうかは、悪質業者の知ったところではありません。

そんな業者が提供する物件は収益性が低いものであることも多く、買主は思ったほど収益が上がらないため自腹で高額のローンを返済しなければならないことになります。

デート商法による詐欺

美男・美女の担当者が異性の買主とデートを重ね、買主が恋愛感情を利用して投資用マンションを売りつけるという手口の詐欺もあります。

多くの場合は、収益性の低い物件を高額で売りつけるため、買主に損失が生じてしまいます。

最近では、マッチングアプリや婚活パーティーなどで出会った異性とデートを重ね、親密になってきたところでマンション投資を勧め、業者を紹介して投資用マンションを売りつけるという手口が急増しています。

その他の手口

その他にも、マンション投資詐欺には以下のような手口がありますので、頭に入れておきましょう。

二重譲渡詐欺

同じ物件を複数の買主に売却するという手口の詐欺です。

物件の売買契約が成立しても、買主は登記を完了するまでは第三者に対して所有権を主張することはできません。

詐欺業者はこの制度を悪用し、ある買主から売買代金を受け取っておきながら、登記完了前に別の買主にも売却してしまいます。

海外マンション投資詐欺

海外にあるマンションへの投資に勧誘する手口の詐欺です。

投資の初心者が現地に出向いて物件を確認することは難しいものです。詐欺業者はその状況を逆手にとり、実際の評価額よりも高額で売りつけたり、架空の物件を売却したりすることがあります。

原野商法

原野商法とは、宅地としてほとんど価値のない土地を、「これから開発されて地価が上がるので、今のうちに買っておくとおおきな利益が得られる」などと騙して売りつける手口の詐欺です。

マンション投資に関心がある人に対しても、「○年後に道路や鉄道が開通する予定で、マンションの建設も決まっています」などと述べて勧誘することがあります。そして、架空の建設予定図などを見せて騙し、二束三文の土地を高額で売りつけるのです。

マンション投資詐欺における勧誘の決まり文句

マンション投資詐欺を仕掛けてくる悪質業者の勧誘には、いくつかの決まり文句があります。

以下の勧誘文句は、まっとうな業者でも用いることがありますが、執拗にこれらのメリットを強調して物件の購入を勧めてくる場合は、詐欺を疑った方がよいでしょう。

利回りが高いので儲かる

投資家は利回りを重視するため、詐欺業者も「高利回り」を強調してくることが多いです。

詐欺業者がかたる「高利回り」は、虚偽ではないとしても表面利回りであることに注意しなければなりません。

表面利回りとは、満室であることを前提として、物件を維持するためにかかる諸経費も考慮せずに算出した利回りのことです。

実際には、常に満室状態を保つことは難しいことが多いですし、固定資産税や修繕費、保険料、管理会社へ支払う費用なども必要となってきます。

業者が示す利回りを鵜呑みにすると、損失が生じる可能性が高くなります。

家賃保証がある

実質利回りを気にする買主に対して詐欺業者は、サブリース契約などによって「家賃保証があるから安心できます」ということを強調してきます。

サブリース契約や家賃保証そのものは詐欺ではありませんが、契約内容を細かく見ると、オーナーにとって不利な条件が多いものです。

先ほどもご説明したように、実際の賃料の8～9割しか受け取れない上に、契約更新時には空室状況や築年数等に応じて賃料が減額されていきます。

業者の「安心できます」という言葉を鵜呑みにせず、サブリースや家賃保証契約の内容を詳細に確認しておく必要があります。

将来値上がりする

「このエリアの地価は将来値上がりするから、今のうちに買っておいた方がいい」という勧誘文句も、詐欺業者がよく用いるものです。

本当に値上がりする可能性があったとしても、確実に値上がりするかどうかは誰にも分かりません。可能性があるからといって、相場よりも高額で物件を購入することにはリスクがあります。

優良業者であれば、そういったリスクについても説明してくれるはずです。確実に値上がりするかのような勧誘文句で契約を急かせるような場合は、詐欺を疑うようにしましょう。

節税対策になる

資産家が節税対策としてマンション投資をしているケースがあることは事実です。

しかし、マンション投資で所得税を節税できるのは、他に所得があり、かつ、マンション投資の収支が赤字となっている場合に限られます。

たしかに物件を購入した当初は節税できることもありますが、長い目で見て収支が黒字になると節税効果はなくなりますし、赤字が続けば単純に損失が発生します。

一方、相続税対策としてもマンション投資には人気がありますが、相続税には大きな基礎控除があるため、8～9割の人はそもそも相続税対策など考える必要がありません。

節税効果を期待するのであれば、ご自身にとって、どの税金がどれくらい減るのかを計算してから判断する必要があります。

年金の足しになる

マンション投資は、最初にローンで大きな赤字を抱えるものの、継続的に家賃収入を得ることで利益を出していく長期的な投資手法です。

そこで詐欺業者は、「ローンを完済した後は家賃が丸ごと収益となるので、年金の足しになります」というメリットを強調してきます。

この説明は虚偽ではありませんが、将来、ローンを完済した後にどれだけの利益が残るのかを試算しておく必要があります。

長期間のローンで物件を購入したとすると、完済する頃には築年数が古くなっていますので、賃料も下がるはずです。その上に、修繕費も増大してくることでしょう。

将来にわたって確実に安定的な収益が得られると考えるのは危険です。

生命保険代わりになる

「ローンを完済すればマンションが大きな資産となるので、保険料を支払うつもりでローンを支払っていけばよい」といわれることもよくあります。いざというときにはマンションを売却すればまとまったお金が得られるので、生命保険代わりになるというわけです。

しかし、このセールストークも鵜呑みにすべきではありません。やはりローン完済後は築年数が古くなっているため、思ったほどの金額では売れない可能性が高いからです。

詐欺業者はとかく「お得です」とメリットを強調してきますが、多額の投資をする以上は、どれだけお得になるのかを自分でシミュレーションしてみるべきです。

クーリングオフが可能

詐欺業者は契約を渋る相手に対して「もし購入後に気が変わったときはクーリングオフができるの大丈夫です」などと告げて安心させ、契約を急かせることがあります。

しかし、クーリングオフができるのは宅建業者から訪問販売を受けて契約した場合などに限られます。

不動産業者に事務所に出向いた場合や、買主が指定した場所で商談を行い契約した場合には、クーリングオフは適用されません。

詐欺業者は、どんなケースでもクーリングオフが可能であるかのように説明して契約を迫ってくることが多いので、注意が必要です。

マンション投資詐欺の具体的な事例

次に、マンション投資詐欺の具体的な事例をいくつかご紹介します。具体例をご覧いただくことで、詐欺の手口についての理解が深まることでしょう。

執拗な勧誘を受けた事例

マンション投資詐欺の被害に遭った人の中には、投資にさほど興味があったわけではないけれど、業者からの執拗な勧誘を断り切れずに契約してしまったという人も少なくありません。

国民生活センターにも、以下のような相談が多く寄せられているようです。

勤務している会社に、投資用マンションを勧める電話がかかってきました。断っても何度も電話がかかってくるため困っています。どうすればよいですか？

【引用元】：国民生活センター｜強引でしつこい投資用マンションの販売勧誘、どうすればいいの？

勧誘の電話がかかってきても、興味がない場合はきっぱりと断るべきです。

業者が「お話だけでもいいので」といって面談を求めてくることもありますが、会ってしまうと「決まり文句」を駆使されて強引に契約させられる危険性が高まります。

勧誘された人が一度断ったにもかかわらず、業者が再勧誘することは法律で禁止されています。何度も電話がかかってくる場合には、監督官庁に通報する旨を告げればほとんど場合はかかってこなくなります。

サブリース契約で家賃を減額された事例

サブリース契約に関するトラブルも、数多く発生しています。

○自宅の一部を賃貸するサブリース契約を締結したが、十分な説明がないまま家賃保証額を下げられ不満だ。サブリース契約をやめたい。
○15年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っている。ローンの返済も困難になり納得がいかない。
○14年前に賃貸アパートのサブリース契約をした。２年ごとに契約を更新するが、条件が悪くなる一方だ。納得いかない。

【引用元】：消費者庁｜サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！

これらのトラブルのほとんどは、サブリース契約そのものが悪質なわけではなく、投資用マンションの販売業者がサブリース契約のリスクを十分に説明していなかったことが原因であると考えられます。

リターンのある投資にリスクはつきものであり、サブリース契約でリスクを完全に回避できるわけではありません。

デート商法で契約させられた事例

最近はマッチングアプリや婚活サイトなどが普及したこともあり、デート商法によるマンション投資詐欺の事例も増加しています。

国民生活センターにも、以下のような相談が多く寄せられているようです。

【事例1】
婚活サイトで知り合った投資コンサルタントの男性を信じ、投資用マンションを契約
【事例2】
婚活サイトで知り合った男性とデートを繰り返し「税金対策・年金代わり・個人的に面倒をみる」と言われて契約、その後音信不通に
【事例3】
旅行の約束までした男性から勧められ、よく分からないままマンション契約。解約を迷っている間にクーリング・オフ期間を超過、男性とは疎遠に
【事例4】
婚活パーティーで親しくなった女性に勧められ、マンションを相場より高く買わされた
【事例5】
婚活サイトで知り合った男性を信じて「将来のために」とマンションを購入したとたん、連絡が途絶えた。売却を考えたものの市場価値は半値だった

【引用元】：国民生活センター｜婚活サイトなどで知り合った相手から勧誘される投資用マンション販売に注意！！－ハンコを押す相手は信ジラレマスカ？－

物件の購入金額は1人当たり平均で約3,012万円とのことであり、被害者は精神的にも経済的に大きなダメージを負ってしまっています。

大きな金額を動かすときには、自分で投資の知識を身につけた上で判断すべきでしょう。

マンション投資詐欺の被害に遭わないための注意点

マンション投資詐欺の手口は巧妙ですので、「詐欺に注意しよう」と思っていても、気付いたら騙されているというケースが少なくありません。

被害に遭わないためには、以下のポイントに注意する必要があります。

不動産投資の知識がないのに投資はしない

マンション投資詐欺をはじめとする不動産投資詐欺の被害に遭った人の多くは、共通して「よく分からないまま契約してしまった」といいます。

不動産投資に限りませんが、投資で収益を上げるためには豊富な知識と経験、それに労力が要求されます。リターンが大きい投資であればあるほど、収益を上げることは簡単ではありません。

不動産投資に興味があるのなら、まずは自分で知識を身につけるべきです。そして、自分の方から評判のよい不動産会社にアクセスするようにしましょう。

知識があれば、詐欺業者から勧誘を受けてもすぐに「怪しい」と感じるはずです。

納得できないのに契約しない

マンション投資は、物件を購入するために大きな元手がかかりますので、ハイリスクな投資に当たります。固定資産税や諸経費などのランニングコストもかかります。

詐欺業者はメリットばかり強調してリスクやデメリットは伏せることが多いですが、商談の際にはマイナス要素もしっかりと確認する必要があります。

リスクやデメリットを説明しない業者は、怪しいと考えるべきです。納得のいく説明がない場合には、契約しない方が無難です。

不動産会社の実績や評判を確認する

投資用マンションの購入契約を結ぶ前に、商談をしている不動産会社の実績や評判をインターネットで検索して確認してみましょう。

場合によっては、詐欺業者であることが判明することもあります。詐欺業者とはいえない場合でも、評判が悪い業者とは契約しない方が無難です。

なお、正規に宅建業の免許を受けた事業者の情報は、国土交通省のホームページで確認できます。検索してもヒットしない業者は詐欺業者である可能性が非常に高いので、要注意です。

【参考】：国土交通省｜建設業者・宅建業者等企業情報検索システム検索

行政処分を受けた業者を確認する

国土交通省のホームページでは、宅建業者の過去の行政処分歴も調べることができます。商談している不動産会社の行政処分歴についても、可能であれば調べておいた方がよいでしょう。

行政処分歴を受けた業者の場合、現在は改善してまっとうな営業をしている可能性もありますが、さらに評判を調べるなどして用心するに越したことはありません。

【参考】：国土交通省｜ネガティブ情報検索サイト検索

マンション投資詐欺に遭ってしまったときの相談窓口

もし、マンション投資詐欺に遭ってしまったときは、以下の窓口に相談することで解決できる可能性があります。

免許行政庁

宅地建物取引業を営もうとする事業者は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません。

国土交通大臣免許の免許を受けた業者は各地方整備局等、都道府県知事の免許を受けた業者は各都道府県が免許行政庁です。

悪質な勧誘を受けたときなどには、免許行政庁に連絡すれば、その業者に対して営業停止や免許取り消しなどの行政処分が下されることがあります。

免許行政庁がお金を取り戻してくれるわけではありませんが、処分を恐れる業者から返金される可能性もあります。

なお、各業者の免許行政庁は、先ほどご紹介した国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム検索」で確認できますので、ご利用ください。

宅地建物取引業保証協会等

ほとんどの不動産会社は、「宅地建物取引業保証協会」または「不動産保証協会」のどちらかに所属しています。

これらの機関では、所属する不動産会社との取引に関する苦情や相談を受け付けていますので、悪質な勧誘を受けたときなどには相談してみましょう。

相談のみで解決できない場合には、一定の限度額まで損害を弁済してもらえる制度がありますので、被害金の一部を回収できる可能性もあります。

消費生活センター

各地の消費生活センターや国民生活センターでも、マンション投資詐欺、不動産投資詐欺に関する相談を受け付けています。

専門の相談員による有益なアドバイスが受けられますので、活用するとよいでしょう。

相談窓口が分からない場合は、「188」（消費者ホットライン）に電話すると、最寄りの窓口を案内してもらえます。

不動産会社からの返金は弁護士・司法書士への依頼がおすすめの理由

マンション投資詐欺で多額の金銭を騙し取られた方は、返金を求めたいとお考えのことでしょう。そんなときは、弁護士または司法書士といった法律の専門家に相談することを強くおすすめします。

相談するだけでも返金の見通しがわかる

騙されて投資用マンションを購入した場合は、詐欺または錯誤を主張して契約を取り消せる可能性があります。契約の取消が認められた場合は、契約がなかったことになりますので、支払ったお金は返金されます。

取消しが可能かどうかは契約したときの状況によりますが、専門家に相談すればその見通しを説明してもらえます。

不動産会社との交渉を任せることができる

取消しが可能な場合は、まず不動産会社に対して直接主張し、返金交渉をすることになります。

買主の方が詐欺業者や悪質業者と対等に交渉することは困難ですが、弁護士・司法書士に依頼すれば返金交渉を任せることができます。

法律の専門家としての立場から論理的に交渉してくれますし、刑事告訴や民事裁判をする可能性があることも告げて交渉してくれるので、早期の示談成立返金が期待できます。

裁判で返金を請求してもらえる

不動産会社との交渉で返金が得られなかった場合は、民事裁判や差押えなどの法的手続きをとる必要があります。

これらの法的手続きを適切に進めるためには専門的な法律の知識や経験が要求されますが、弁護士・司法書士に依頼すれば複雑な法的手続きも全て任せることができます。

不動産会社から返金を受けるためには、法律の専門家への相談・依頼が最も効果的な方法であるといえます。

まとめ

詐欺業者や悪質業者は、メリットばかりを強調したセールストークでマンション投資を勧めてきます。

しかし、投資には必ずリターンに見合ったリスクがあります。知識がないままマンション投資に手を出すのは危険です。

本記事でご紹介した詐欺の手口や勧誘の決まり文句を知っておけば、勧誘を受けたときに高い確率で詐欺を見抜くことが可能となるはずです。

それでも詐欺に遭ってしまったときは、お早めに弁護士・司法書士にご相談ください。専門家の力を借りて、被害金の返金を求めましょう。